Pemberi pinjaman hipotek terbesar Inggris bertanya-tanya bagaimana hal itu memungkinkan utang sekitar £477.000 muncul dari pinjaman £42.500 yang diambil oleh pasangan lansia.
Gary Cooper menemukan bahwa pada tahun 1997 orang tuanya mengambil jenis hipotek yang memberi pemberi pinjaman hak atas 75% dari setiap kenaikan harga rumah selama masa pinjaman.
Namun, pasangan tersebut belum menjadi sasaran rentenir – pemberi pinjaman adalah anak perusahaan dari Bank of Scotland, yang merupakan bagian dari Lloyds Banking Group. Awal bulan ini, Lloyds Group melaporkan hal tersebut Keuntungan naik 46% mencapai £ 2,3 miliar dalam tiga bulan pertama tahun ini.
Orang tua Cooper meninggal pada tahun 2021 dan rumah mereka bernilai £750.000 tahun lalu, meninggalkan dia dan saudara perempuannya untuk memberikan sebagian besar dari itu ke bank saat ini. Dia mengatakan dia yakin mendiang orang tuanya tidak menyadari bahwa pinjaman itu dapat meningkat dari £42.500 menjadi hampir £500.000 dan “membayar warisan anak-anak mereka”.
Namun, pada saat bank merekomendasikan agar pelanggan mencari nasihat keuangan independen untuk memastikan mereka memahami produk dan cocok untuk mereka, menambahkan bahwa dalam kasus ini pengacara disewa oleh peminjam.
Keluarga Coopers termasuk di antara ratusan – mungkin ribuan – keluarga yang hidupnya telah dirusak oleh Shared Appreciation Mortgage (Sams). Ini adalah jenis pinjaman rumah yang hanya tersedia untuk dijual dalam waktu singkat, antara tahun 1996 dan 1998, dan hanya tersedia dari dua bank, Bank of Scotland dan Barclays.
Pinjaman ini dilaporkan ditujukan untuk membantu orang tua yang “kaya, miskin” membuka sebagian dari nilai yang terkunci di rumah mereka. Mereka biasanya mengizinkan pinjaman hingga 25% dari nilai properti dan biasanya tidak ada pembayaran yang harus dilakukan selama masa pinjaman.
Sebagai gantinya, orang harus membayar kembali jumlah semula ketika hipotek dilunasi atau ketika mereka meninggal dan rumah dijual, ditambah bagian dari apresiasi nilai rumah mereka.
Proporsi ini biasanya dihitung dengan perbandingan tiga banding satu. Jadi jika Anda meminjam 25% dari nilainya, Anda harus menyerahkan 75% dari apresiasi masa depan.
Tentu saja, pada tahun-tahun sejak hipotek itu dijual, harga rumah meroket, membuat orang menghadapi pembayaran yang besar jika mereka memilih untuk pindah — atau, seperti dalam kasus Cooper, keturunan dari mereka yang mendaftar, beban yang sangat besar dan mahal. meninggalkan sakit kepala.
Orang tua Cooper mengambil pinjaman £42.500 untuk rumah mereka di Walton-on-Thames, Surrey, pada akhir 1997. Jumlah ini adalah 25% dari nilai rumahnya saat itu (menurut bank) sebesar £170.000.
Cooper, yang juga tinggal di Surrey, mengatakan: “Kami pikir kami tahu ada pinjaman £40.000 untuk properti itu.” Dia mengatakan ayahnya mengatakan sesuatu pada saat itu tentang pinjaman yang akhirnya dilunasi “ditambah 4%”. tetapi menambahkan, “Kami tidak tahu dari mana asalnya.” Belakangan ternyata bukan itu masalahnya.”
Cooper mengatakan bahwa setelah kematian ayahnya pada September 2021, dia memeriksa surat-suratnya dan menemukan pernyataan hipotek Bank Skotlandia. “Cetakan halus mengatakan ‘75%’. Hal itu membunyikan alarm, jadi saya mulai mencari lebih banyak informasi.”
Dia kemudian mengadu ke bank, mengklaim hipotek telah dijual secara salah, tetapi bank menolak keluhan keluarga tersebut.
Bank menegaskan bahwa ‘tingkat apresiasi’ berlaku untuk pinjaman adalah 75%. Ini berhasil menjadi £435.000 berdasarkan 75% dari kenaikan nilai properti sebesar £580.000 antara tahun 1997 dan tahun lalu. Selain itu, tentu saja, pinjaman awal sebesar £42.500 harus dilunasi, sehingga perkiraan totalnya menjadi £477.500.
Lebih buruk lagi, pilihan masa depan keluarga terbatas. Sams mendahului pengenalan peraturan hipotek dan pembentukan Layanan Ombudsman Keuangan Inggris dan oleh karena itu tidak diatur. Juga, pemberi pinjaman bukanlah Bank of Scotland itu sendiri, tetapi anak perusahaan – disebut BOS (Shared Appreciation Mortgages) No 6 plc – meskipun bank mengelola pinjaman tersebut. Karena anak perusahaan tidak terlibat dalam “aktivitas yang diatur”, Ombudsman tidak memiliki yurisdiksi atas anak perusahaan tersebut dan tidak memiliki wewenang untuk menyelidiki keluhan tentang kenaikan sepuluh kali lipat dari jumlah yang terhutang.
Cooper berkata, “Ini bukan yang Anda harapkan dari bank.”
Namun, kasus pengadilan sedang diseduh yang dapat memutuskan bagaimana situasi terungkap bagi sekitar 2.000+ orang yang masih memiliki pinjaman Sam yang dikelola Bank of Scotland.
Firma hukum Teacher Stern adalah Mengajukan gugatan terhadap Bank of ScotlandSidang dijadwalkan berlangsung pada Januari tahun depan. Perusahaan mengatakan itu mewakili 160 peminjam Bank of Scotland Sam, beberapa di antaranya berutang lebih dari £1 juta.
Guardian Money mengajukan klaim Cooper – termasuk tuduhannya bahwa pinjaman tersebut salah dijual – ke bank. Kami juga telah mengirimkan kepada Anda perhitungan kami tentang jumlah yang kami yakini terhutang berdasarkan angka terbaru.
Seorang juru bicara Bank of Scotland memberi tahu kami bahwa Sams adalah “jenis hipotek khusus yang tersedia pada tahun 1997-1998, dalam hal ini bebas bunga sebagai imbalan atas bagian dari peningkatan nilai properti.” Kami merekomendasikan agar peminjam mencari nasihat keuangan independen untuk memastikan mereka memahami produk dan bahwa produk tersebut sesuai dengan kebutuhan mereka dan bahwa semua peminjam telah mendapatkan nasihat dari penasihat mereka sendiri. Dalam kasus ini, seorang pengacara disewa oleh peminjam dan tawaran tersebut diaktakan oleh IFA (Penasihat Keuangan Independen).
Bank juga mengkonfirmasi bahwa ada litigasi dengan apa yang dikatakan sejumlah kecil pelanggan, tetapi mengatakan tidak dapat berkomentar lebih lanjut mengenai masalah tersebut.