Bagi Paula Coar, kontrol sewa merupakan “berkah”.
Coar tinggal di flat sewaan di Cambridge. Massachusettsyang berkencan dengan saudara perempuan dan anak-anaknya selama lebih dari satu dekade pada 1980-an dan 1990-an, dan memuji Kebijakan atas peluang yang dapat dia tawarkan kepada anak-anaknya.
“Kontrol sewa memungkinkan kami mendapatkan penghasilan tambahan sehingga saya dapat mengirim anak-anak saya ke sekolah swasta lokal dan kemudian ke perguruan tinggi kulit hitam bersejarah yang berinvestasi lebih banyak pada siswa kulit hitam,” kata Coar, yang saat itu adalah seorang teknisi di Polaroid.
Paling-paling, apartemen tiga kamar tidur yang dikendalikan sewa mereka di Cambridge menelan biaya $1.200 sebulan – setara $3.433 hari ini. (Sewa bulanan rata-rata untuk apartemen tiga kamar tidur di Di lingkungan yang sama, hari ini $4.195.) Meskipun tidak murah, salah satu keuntungan utamanya adalah setiap kenaikan sewa harus disetujui terlebih dahulu oleh dewan pengawas sewa setempat, yang menetapkan batas sewa maksimum untuk setiap unit di kota.
Tapi kemudian kontrol sewa di Massachusetts menghilang – dan itu juga dilarang di banyak tempat lain di AS. Apakah sekarang kembali dalam bentuk yang sedikit berbeda?
Daya tarik kontrol sewa sudah jelas. Sebagian besar penyewa sekarang menghabiskan lebih dari sepertiga pendapatan mereka dari sewa bulanan (patokan yang menunjukkan bahwa mereka “dibebani sewa”). Bahkan penyewa yang membayar sewa tepat waktu atas kehendak tuan tanah, yang memiliki hak hukum untuk menaikkan uang sewa atas kebijaksanaan mereka. Dan ketika rumah tangga tidak mampu membayar kenaikan itu, mereka menghadapi penggusuran. Catatan Sewa AS 3,6 juta penggusuran setiap tahun.
Para pendukung tidak berpendapat bahwa kenaikan sewa tidak berdasar. Memiliki properti datang dengan meningkatnya biaya karena inflasi dan biaya pemeliharaan. Tetapi dengan perumahan yang dikendalikan sewa atau yang distabilkan, penghuni tahu kapan harus mengharapkan kenaikan itu dan memiliki sistem untuk menghadapinya.
Awal tahun ini, Dewan Kota Boston memilih untuk memperkenalkan langkah-langkah untuk menstabilkan sewa sebagai tanggapan atas krisis kota di perumahan yang terjangkau, meskipun langkah tersebut mendapat tentangan. Koalisi yang menganjurkan peraturan sewa juga mendapat daya tarik di kota-kota lain, termasuk Amerika Serikat Colorado, Minnesota, Oregon Dan California telah meningkatkan upaya untuk memperkenalkan atau memperketat batas atas kenaikan sewa.
Anggota Dewan Kota Boston Kendra Lara, yang mendukung Boston Rent Ordinance, mengatakan bahwa sejak pelarangan negara pada tahun 1994, “pemahaman kami tentang apa arti kontrol sewa, seperti apa bentuknya, dan dampaknya terhadap masyarakat telah berkembang pesat. .” Dia berkata. “Pada akhirnya, kami berdiskusi tentang apakah keluarga mampu memiliki atap di atas kepala mereka.”
Jika peraturan sewa akan dihidupkan kembali, itu akan membatasi kejatuhan yang terjal. Undang-undang kontrol sewa di AS sudah ada sejak tahun 1920-an, dengan pengenalan yang paling menonjol pada tahun 2010 New York. Setelah Perang Dunia II, otoritas perumahan berharap untuk mengamankan perumahan yang terjangkau bagi para veteran yang kembali dan kelas pekerja terampil yang baru muncul. Para ahli menggambarkan periode ini sebagai generasi pertama pengendalian sewa, yang disertai dengan pembekuan sewa yang ketat sehingga tidak dapat dinaikkan.
Di New York City, misalnya, ada lebih dari 1 juta unit yang dikendalikan sewa pada tahun 1950-an, tetapi saat ini jumlahnya kurang dari 1 juta. 22.000. Itu sebabnya Sophie House, direktur hukum dan kebijakan di Lab Solusi Perumahan Universitas New York, menyebutnya “pilihan yang lebih mistis”.
“Ada gambaran budaya tentang wanita tua kecil yang membayar $200 sebulan untuk menyewa apartemen sejak 1960. Sebenarnya, itu berlaku untuk sejumlah kecil unit yang tersisa.”
Pada tahun 1970-an, model generasi kedua berlaku: stabilisasi sewa. Sementara kontrol sewa membatasi sewa pada jumlah dolar tertentu, langkah-langkah stabilisasi membatasi kenaikan sewa tahunan hingga persentase tertentu melalui proses yang diatur.
Sebagian besar kota dengan peraturan sewa mengabaikan peraturan ini pada 1990-an, dengan alasan merugikan pasar real estat menghambat pembangunan rumah baru dan menghambat tuan tanah dari mempertahankan properti mereka. Kota-kota besar dan kecil di Massachusetts seperti Boston, Brookline, dan Cambridge bertahan.
Tapi Boston Tuan tanah berpendapat bahwa penyewa diistimewakan secara finansial Mereka yang mampu membayar nilai pasar untuk apartemen mereka menyalahgunakan sistem tersebut. Tak lama kemudian, koalisi pemilik real estat meluncurkan inisiatif pemungutan suara untuk menghapuskan kontrol sewa di tingkat negara bagian. Warga di 351 kota dan pinggiran kota Massachusetts Pemungutan suara dilakukan apakah kebijakan yang hanya memengaruhi tiga kota harus dilarang – dan kebijakan tersebut memang dicabut.
Segera setelah Massachusetts menghapus kontrol sewa, negara bagian lain, seperti Tennessee Dan Illinois, diikuti dengan undang-undang yang melarang kota dan kota menerapkan kontrol sewa masing-masing pada tahun 1996 dan 1997. Undang-undang preemption seperti itu sekarang berlaku untuk sebagian besar AS. setelah ke Institut Perkotaan.
Namun, Massachusetts menuju ke arah yang berlawanan.
Dia Rancangan undang-undang tentang stabilisasi sewa negara akan membatasi kenaikan sewa yang diijinkan pada tingkat inflasi, dibatasi 5% per tahun, dan mengecualikan unit yang baru dibangun untuk lima tahun pertama – agar tidak memperlambat konstruksi baru.
Tapi daya tahannya besar. Pemerintahan Walikota Michelle Wu mendorong Greater Boston Real Estate Board untuk berinvestasi $400.000 untuk kampanye kontrol anti-sewa.
Jim Lapides, wakil presiden advokasi dan komunikasi strategis di National Multifamily Perumahan Dewan, yang keanggotaannya terdiri dari tuan tanah pribadi dan pengembang properti komersial, percaya kontrol sewa adalah tindakan sementara yang tidak akan menghasilkan harga sewa yang lebih terjangkau bagi mereka yang membutuhkannya.
“Politisi sedang mencari cara yang berarti untuk mengatakan bahwa mereka telah mengatasi krisis perumahan sehingga mereka dapat terpilih kembali,” kata Lapides.
“Memperluas program pemilihan kupon perumahan yang kurang dimanfaatkan adalah cara yang jauh lebih baik untuk membantu keluarga yang membutuhkan bantuan sewa,” ujarnya merujuk pada program bantuan pemerintah yang menaikkan sewa bagi warga bersubsidi yang berpenghasilan rendah. (Hanya satu dari empat yang memenuhi syarat untuk perumahan federal Bantuan sedang menerima dukungan.)
Aktivis, di sisi lain, mengatakan solusi drastis diperlukan segera. “Kontrol sewa adalah alat untuk mencegah penggusuran,” kata Andres Del Castillo, penyelenggara senior di City Life/Vida Urbana, sebuah organisasi nirlaba yang mendukung perjuangan penyewa untuk perumahan yang terjangkau dan aman. “Ini bukan tentang produksi perumahan, ini tentang apakah benar-benar ada orang yang sedang mengungsi,” katanya.
Memang benar bahwa undang-undang stabilisasi sewa membantu penghuni unit rumah terlindung tetap di tempatnya. Namun, implikasinya yang lebih luas bersifat ambigu. Apakah mereka mencegah pengembang membangun lebih banyak unit? Atau, sebaliknya, apakah mereka meningkatkan peluang ekonomi penyewa dan mengurangi ketidaksetaraan rasial? Bukti untuk semua ini “bercampur”, kata para ahli mengatakan.
Di tengah ketidakpastian tersebut, beberapa upaya mengalami kegagalan.
Setelah Kontrol sewa dilarang pada tahun 1981legislatif negara bagian Colorado sedang mempertimbangkannya tahun ini Faktur Itu akan memberi kota kekuatan untuk menetapkan kebijakan peraturan persewaan mereka sendiri. Tapi sarannya gagal di tengah kekhawatiran beberapa anggota parlemen bahwa hal itu akan menghambat perkembangan baru.
Di Oregon, di mana legislator kenaikan sewa yang dibatasi Pada tahun 2019 maksimal sebesar 7% ditambah dengan tingkat inflasi meminta perubahan pada tagihan, dengan kenaikan yang dibatasi hanya 3% ditambah inflasi. Saran ini adalah melemah.
Di Massachusetts, proposal harus ditinjau oleh komite perumahan legislatif, termasuk audiensi publik. Komite akan memutuskan apakah RUU tersebut akan dibawa ke Gedung Negara untuk pemungutan suara. Sementara itu, taruhannya terasa sangat dalam.
“Saya dan ketiga putri saya tinggal di apartemen kami dengan hewan pengerat, kecoa, dan timah,” Suneyda Mejia mengumumkan kepada kerumunan pengunjuk rasa di tangga gedung apartemennya. Awal tahun ini, pemiliknya mengancam akan mengusirnya setelah dia menolak kenaikan sewa $400 meskipun kondisi bangunannya buruk. Dia berharap pemilik akan menegosiasikan sewa yang lebih adil dengan penyewa.
“Kami tidak dapat terus membayar kenaikan sewa saat hidup dalam kondisi yang begitu buruk,” kata Lucia Guardado, penyelenggara penyewa lainnya. “Kita harus berjuang untuk rem harga sewa.”