wMasuk ke bisnis rollercoaster pengembangan real estat komersial itu sulit. Lihat harga saham dari dua raksasa FTSE 100, yang dianggap sebagai operator paling beragam dan solid di industri ini. Sejak krisis keuangan 2008/2009 yang menyebabkan jatuhnya harga properti komersial, saham Landsec telah diperdagangkan hanya pada 350p dan setinggi £13 dan saat ini berada di 626p. Lintasan British Land serupa.
Investor Anda (kebanyakan) mengumpulkan dividen yang sebagian besar didanai oleh pendapatan sewa, tetapi mereka juga tahu bahwa nilai aset dapat berfluktuasi. Perusahaan yang kurang terdiversifikasi bernasib lebih buruk secara signifikan. Intu, mantan raksasa mal, runtuh pada tahun 2020, dan gumpalan krisis keuangan telah menyelimuti Hammerson selama bertahun-tahun. Ini adalah medan untuk pendanaan konservatif dan perlindungan yang kuat untuk manajemen risiko.
Ini bukan jenis tempat yang Anda pikirkan untuk dewan Surrey kecil yang meminjam secara maksimal dan berinvestasi besar-besaran untuk mencoba mengatasi kendala anggaran di tempat lain. Tapi baca Pemberitahuan Bagian 114 yang dikeluarkan oleh Woking Borough Council minggu ini – pada dasarnya dokumen “kami bangkrut” – dan kagumi jumlahnya.
Di satu sisi, dewan diharapkan memiliki dana inti – yang berarti pendapatan dari pajak dewan, pajak bisnis, dan hibah pemerintah – sebesar £16 juta pada tahun keuangan saat ini. Di sisi lain, pada akhir Maret perusahaan memiliki portofolio utang sebesar £1,8 miliar (ya, miliaran) berkat petualangan di dunia gedung pencakar langit dan hotel, terutama gedung 34 lantai dengan hotel Hilton bintang empat. di pusat kota yang telah kehilangan nilainya. Penurunan nilai pinjaman diperkirakan lebih dari £600 juta.
Untuk melengkapi semua ini, ditemukan bahwa sejak 2007/2008 dewan telah meremehkan ‘cadangan pendapatan minimum’ – jumlah yang harus disisihkan setiap tahun untuk membayar kembali pinjaman utama untuk melindungi pembayar pajak dewan masa depan. Kekurangan itu bukan kesalahan pembulatan. Ini berarti tambahan £95 juta untuk biaya tahun keuangan ini dan rata-rata £75 juta ke depan.
Dibandingkan dengan pendapatan pajak dewannya, Woking peringkat sebagai pemerintah daerah yang paling berhutang dalam sejarahdan bahkan mengalahkan Spelthorne Borough Council yang kecil, juga di Surrey. di mana krisis meletus pada tahun 2020 setelah gelombang investasi £1,1 miliar. Baris dari 114 Woking ini meringkas skala kekacauan: “Jika biaya tambahan sekitar £75 juta per tahun didanai melalui pemotongan layanan, itu berarti bahwa dewan kota tidak lagi mampu membayar layanan apa pun, dan masih melihat defisit anggaran bersih.”
Penduduk setempat dapat mengharapkan kenaikan pajak dewan, tetapi semacam bailout pemerintah pusat tampaknya tak terelakkan.
Bagaimana hal itu terjadi? Nah, latar belakang umumnya sudah diketahui. Pengaturan pra-2020 yang memungkinkan pemerintah daerah untuk membiayai investasi dengan meminjam dari Badan Pinjaman Pekerjaan Umum (PWLB), yang sekarang berbasis di bawah Departemen Keuangan, terkenal longgar. pada tahun 2020, memperingatkan Komite Keuangan Publik bencana yang akan segera terjadi karena Covid menaikkan harga properti komersial setelah pinjaman pemerintah daerah untuk investasi meningkat 14 kali lipat dalam empat tahun terakhir.
Pemerintah “telah berpuas diri sementara £7,6 miliar uang pembayar pajak … telah dituangkan ke dalam investasi properti komersial yang berisiko,” kata laporan itu. Kriteria peminjaman, atau setidaknya pengawasan terhadap “kerangka peraturan” yang harus dipertimbangkan dewan, telah diperketat.
Dalam kasus Woking, 114 Notice mengungkapkan bahwa dewan telah memberikan £1,3 miliar – uang yang dipinjam dari PWLB – kepada perusahaan patungan, terutama Victoria Square Woking Ltd, di mana Dewan Lokal memegang 48% saham dan Saham Irlandia Utara Pengembang Moyallen Holdings memegang mayoritas. Kemudian nilai aset turun.
Tetapi apakah ambisi yang salah arah dan nasib buruk dengan pandemi menjelaskan sepenuhnya kekacauan di Woking? Wajib Pajak dalam negeri tentunya menginginkan jawaban yang lebih detail atas pertanyaan yang hanya dijelaskan secara singkat dalam tiga paragraf Ulasan 47 halaman bulan lalu keuangan Woking oleh tiga komisaris yang ditunjuk oleh Departemen Leveling, Perumahan dan Masyarakat.
setelah iklan buletin
Investasi oleh kepemimpinan sebelumnya “dibuat tanpa memperhatikan kapasitas dan kemampuan dewan untuk mengelola program ini secara efektif dan efisien,” katanya. Presentasi kepada dewan penuh adalah “dengan standar yang sangat tinggi dan hanya ada sedikit bukti risiko komersial yang perlu dipertimbangkan oleh anggota”.
Mantan chief executive telah diberi tanggung jawab untuk membelanjakan hingga £3 juta untuk proyek pembangunan kembali “tanpa bantuan formal kepada eksekutif atau dewan”. Dia menggambarkan delegasi seperti itu sebagai “sangat tidak biasa”.
Paragraf berikutnya menyatakan bahwa dewan mengakuisisi beberapa properti pada tahun 2015 dan 2016, dan menyatakan: “Penyelidikan sebelumnya menunjukkan bahwa dokumentasi mengenai penilaian, arahan pemegang saham, dan risalah dewan perusahaan untuk akuisisi terbatas. Setelah “Konten disunting karena alasan bisnis,” lanjutnya, “Tidak jelas apakah ada bagian dari properti ini yang diperoleh dengan harga pasar berdasarkan penilaian yang solid untuk memastikan nilai uang.”
Diharapkan Komisaris akan lebih detail dalam laporan berikutnya.