Hipotek standar biasanya memiliki jangka waktu 25 tahun, tetapi para ahli melaporkan tren yang berkembang menuju pinjaman maraton dengan jangka waktu hingga 40 tahun karena pembeli dan penggerak pertama kali memilih pembayaran bulanan yang lebih rendah untuk menjembatani kesenjangan antara kenaikan biaya hidup dan kemacetan – harga permintaan tinggi.
Angka baru menunjukkan bahwa jumlah pembeli pertama kali yang memilih jangka waktu hipotek lebih dari 35 tahun meningkat lebih dari dua kali lipat menjadi 17% pada tahun 2022. Jumlah pinjaman dengan jatuh tempo 30 sampai 35 tahun juga naik dari 34% menjadi 38% pada periode yang sama, menurut UK Finance Banking Group.
Taktik ini bisa menjadi salah satu penyebab turunnya harga properti secara drastis perkiraan untuk tahun ini tidak terwujud, yang mengejutkan banyak pengamat pasar perumahan ketahanan yang tampak.
“Saat ini, kaum muda berada dalam posisi yang sangat sulit karena pasar persewaan swasta benar-benar buruk, dengan kekurangan perumahan yang tersedia dan harga sewa yang meningkat dengan cepat,” kata Neal Hudson, seorang analis perumahan di firma riset Residential Analysts.
“Terlepas dari kenyataan bahwa hipotek sekarang lebih mahal … mencoba menjadi pembeli pertama kali masih lebih diinginkan daripada bertahan di pasar persewaan pribadi jika Anda bisa.”
Manfaat nyata dari jangka waktu hipotek yang lebih lama adalah menurunkan pembayaran bulanan, dan pada kenyataannya, untuk beberapa pemula, ini mungkin satu-satunya cara mereka bahkan dapat menaiki tangga real estat mengingat tekanan bahwa biaya hidup hipotek yang lebih tinggi, dengan Inflasi Inggris masih di atas 10%.
Gagasan tentang jadwal yang dapat membuat Anda tetap melunasi hipotek setelah Anda mulai menarik pensiun bukanlah hal baru, karena periode pinjaman diperpanjang seiring dengan kenaikan harga. Sementara jangka waktu rata-rata pembeli pertama kali pada tahun 2005 hanya di bawah 26 tahun, itu hanya di atas 31 tahun pada akhir tahun lalu.
Pasar telah beradaptasi dengan realitas baru ini dan menurut Moneyfacts, penyedia data keuangan, dua pertiga (67%) hipotek saat ini memiliki jangka waktu standar maksimum hingga 40 tahun. Itu sudah berakhir sekitar setengah baru-baru ini empat tahun lalu.
Kenaikan suku bunga berturut-turut berarti pergerakan juga menggunakan jatuh tempo yang lebih lama untuk mengurangi kewajiban bulanan mereka. Bahkan, jumlah penggerak dengan jatuh tempo lebih dari 35 tahun meningkat dua kali lipat menjadi 8% pada tahun 2022, sementara yang jatuh tempo 30 hingga 35 tahun meningkat dari 21% menjadi 26%. Namun, usia peminjam penting, karena sejumlah pemberi pinjaman mensyaratkan hipotek harus dilunasi pada usia 75 tahun. Anda juga harus memastikan bahwa hipotek tidak hanya tetap terjangkau di awal.
Setelah bertahun-tahun suku bunga sangat rendah, hipotek menjadi lebih mahal tahun lalu karena suku bunga mulai naik. Setelah bencana musim gugur yang lalu, biaya kontrak baru dengan tarif tetap naik anggaran mini tapi setelah itu menjadi tenang. Namun, pada saat penulisan, penawaran “pembelian terbaik” Moneyfacts untuk pembeli pertama berkisar antara 5% hingga 5,5%.
Masa sewa yang lebih lama adalah akibat langsung dari tantangan keterjangkauan harga rumah yang tinggi memaksa pembeli, kata David Hollingworth, direktur asosiasi di perusahaan pialang L&C hipotekkata.
“Tidak sehat bagi peminjam untuk memiliki hipotek yang semakin lama untuk membeli rumah. Idealnya, semakin pendek jangka waktunya, semakin baik, tetapi pembeli mencari solusi praktis untuk mengelola anggaran mereka dengan sebaik-baiknya, dan itu dapat membantu.”
Meskipun memperpanjang jangka waktu pinjaman rumah dapat memberi pembeli “ruang bernapas”, sisi negatifnya adalah Anda akhirnya membayar lebih banyak bunga karena Anda membayar saldo hipotek lebih lambat, jelasnya.
Berdasarkan pembayaran hipotek sebesar £150.000 dengan tingkat bunga 4%, Hollingworth mengatakan bahwa dalam jangka waktu 25 tahun pembayaran bulanan akan menjadi £792 dan total tagihan bunga menjadi £87.528 (lihat contoh). Jika Anda mengubahnya menjadi 35 tahun, pembayaran turun menjadi £664 tetapi tagihan bunga naik menjadi hampir £129.000.
Pergi ke usia 40 dan biaya bulanan turun kembali menjadi £627, tetapi bunga pinjaman adalah kekalahan £150.917.
Ketika semuanya berjalan dengan baik, peminjam dapat membayar lebih atau mempersingkat jangka waktu hipotek ketika mereka membiayai kembali, kata Hollingworth. Dan tidak seperti, misalnya, dengan hipotek suku bunga murni, Anda akhirnya memiliki properti. “Biayanya lebih mahal dalam jangka panjang, tetapi Anda setidaknya mengurangi modal dan melunasinya pada akhirnya, bahkan jika itu 40 tahun kemudian.”
contoh hipotek
Ekspresi Pembayaran bulanan bunga total
25 £791,7687.528
30 £716,12 £107.803
35 £664,16 £128.947
40 £626,91150.917
Sumber: L&C Mortgages www.landc.co.uk
Berdasarkan pembayaran hipotek £ 150.000 dengan tingkat bunga 4%